Analyse du Marché sur la Côte Landaise été 2019

Immobilier sur la Côte Landaise                  

L’année 2017 a été le véritable pic du marché, avec un niveau record de ventes et une forte augmentation des prix. En 2018, alors que le nombre global des transactions a baissé de 6%*, celui des transactions au-dessus de 2 millions d’euros a augmenté. Cette progression s’explique par le retour des clients très fortunés sur la côte Landaise et par l’appréciation des prix de vente en 2018.

2019 a fait l’objet de nombreux questionnements : à mi-année, nous avons les premières réponses. Le nombre restreint de biens de qualité à Hossegor et ses environs, crée une tension sur le marché de l’immobilier de prestige. Nous observons à la fois une légère baisse du nombre des transactions et une forte augmentation des prix publics (prix affichés). Nous observons également que le prix réel des ventes est stabilisé. La raréfaction des biens entraine un effet ciseaux à Hossegor et Capbreton : baisse du nombre de ventes (très peu de choix), compensée très partiellement par une hausse modérée des prix publics**

Cette situation a pour effet de susciter:

• Un report de l’acte d’achat. Dans ce marché étroit, les acquéreurs allongent leur temps de recherche pour obtenir un choix plus large
• La vente de biens restés longtemps sur le marché auparavant, parce qu’ils sont trop chers ou comportent des défauts
• L’augmentation des ventes « off market », qui propose une commercialisation sur mesure en toute discrétion
• Un effet d’aubaine pour les villes et villages environnants (Angresse, Saubion, Tosse, Soustons, Moliets, Labenne, Tarnos, Saubrigues, etc…), qui bénéficient de l’activité intense observée dans le secteur d’Hossegor, Seignosse, Capbreton.
• Une hausse artificielle des prix, provoquée par certains acquéreurs opportunistes, qui souhaitent acheter puis revendre, profitant ainsi d’une période favorable où Hossegor a la cote.

Du côté des vendeurs:

Hossegor lac, océan, et golf ; Seignosse golf et plage ; Capbreton triangle d’or, sont les demandes les plus fréquentes.

La demande actuelle est en faveur d’un mode de vie tout à pied, à proximité́ des plages et des commerces. Les acquéreurs optent pour des biens faciles à gérer, déjà̀ rénovés ou nécessitant une simple amélioration esthétique, au calme, avec peu d’entretien de jardin, et offrant un bon rapport locatif. Les maisons très contemporaines sont particulièrement recherchées, mais avec les nouvelles contraintes des PLU / PLUI, leur architecture est de plus en plus contrôlée. Il y aussi une forte demande pour les terrains, mais en l’absence de terrains à vendre, certains de nos clients cherchent un bel emplacement et remplacent l’ancien bâti par une construction neuve. En matière d’architecture, les biens authentiques landais, les maisons des années 1900 – 1930 et les contemporaines sont plébiscités.

La demande pour les appartements haut de gamme est en forte croissance – les promoteurs qui réalisent des programmes hautement qualitatifs les vendent la plupart du temps très en amont de la construction. Ces appartements doivent être « sans défaut » : au calme, en dernier étage si possible, avec vue, terrasse, ascenseur et parking.

Autre fait marquant : les grandes propriétés entourées d’hectares, qui étaient d’autant plus recherchées qu’elles sont rares, ne semblent plus faire rêver. Par contre, celles qui sont situées à10 à 15 minutes de la plage, sans vis à vis, au calme, avec un beau jardin entre 2000m2 et 4000m2 qui ne nécessite pas beaucoup d’entretien sont toujours attirantes.

Nous devons rappeler aux vendeurs qu’une offre qui n’a pas abouti n’était pas une vraie offre, et que seul le paiement compte...un vendeur qui s’est fixé un prix à la suite d’une offre inaboutie oublie que l’acheteur est resté virtuel.

De même, nous conseillons aux vendeurs de rester sobres sur leur prix de départ. Nos estimations sont souvent plus basses que celles de nos confrères pour trois raisons : nous ne souhaitons pas contribuer à l’inflation artificielle entre prix public et prix réel de vente, nous ne souhaitons pas rendre un mauvais service aux vendeurs en prenant en charge leur propriété à un prix invendable, et nous ne souhaitons pas que leur bien soit dévalorisé en restant longtemps sur le marché.

Les amis flatteurs, donneurs de bons conseils ne sont jamais les payeurs... Il faut, dans la conjoncture actuelle, rester très professionnels et coller absolument au marché́ des transactions réelles, actées très récemment.

Du côté des acquéreurs:

Nous avons observé une forte croissance des acquéreurs internationaux cette année, notamment les Suisses, Belges, Allemands, Hollandais, Australiens, et Scandinaves. Après quelques années de non activité, les Britanniques sont aussi de retour, qui souhaitent garder un pied à terre en EU si un « hard Brexit » se concrétise. Nous avons la forte impression qu’Hossegor est maintenant dans le radar des clients internationaux, comme Biarritz depuis une vingtaine d’années. Nos clients cherchent la nature préservée, le patrimoine architectural protégé, le calme, le bien-être et l’authenticité de la côte landaise.

La grande majorité de nos clients cherche des résidences secondaires ou un investissement dans la pierre, mais il existe aussi une vraie tendance pour les jeunes familles fortunées de Paris, Toulouse ou Bordeaux, qui peuvent travailler de chez eux et investir dans les résidences de week-end avec l’optique de basculer en résidence principale. Le TGV qui relie Paris à Dax en 3h20 contribue à cette migration et au vif intérêt des Parisiens.

En Conclusion:

Acquéreurs et vendeurs ont beaucoup de moyens à leur disposition pour mener à bien leur projet immobilier. Bercy a ouvert au public des données sur les transactions immobilières récentes. Les sources d’information sur internet sont multiples. Et surtout, l’assistance d’un conseiller en immobilier compétent et professionnel permet d’éviter les écueils.

Les prêts aux taux toujours bas et aux durées toujours plus longues, ainsi que le manque de biens sur le marché maintiennent des prix élevés. Par contre les incertitudes économiques et les tensions géopolitiques mondiales nous donnent à penser que les prix sont stabilisés pour cette année 2019.

Nous vous souhaitons un bel été, et espérons avoir l’occasion de vous voir lors de notre prochain tournois du golf de l’été. (le 8 aout à Hossegor et le 8 aout à Seignosse)

Patrick John COLTON
Directeur-Associé
M : +33 (0)6 89 35 25 85
p.colton@barnes-international.com
www.barnes-international.com
T : +33 (0)5 58 71 77 14

490 513 215 RSAC Bayonne

* selon les droits de mutations perçus par chaque commune, publiés par la caisse régionale et territoriale des comptes. ** source MeilleursAgents.com